安徽省xx市家居广场招商策划方案
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   (为维护企业的商业经营安全,本招商策划方案均隐去企业项目名称,   并以穿插式节选的方式展示、方案版权归企业所有) 安徽省xx市家居广场招商策划方案          、项目介绍………………………………………… 二、 市场调查………………………………………… 三、 产品定位…………………………………………. 四、 SWOT分析………………………………………. 五、卖点分析…………………………………………… 六 、第一期租金测算………………………………… 七、第二期租金价格表制定的原则与建议………….. 八、 市场招商目标客户定位………………………….. 九、二期业态划分建议与楼号的建议…………………. 十、招商项目组织架构………………………………… 十一、管理体系……………………………………….. 十二、项目销售………………………………………… 十三、项目售后管理…………………………………… (节选)   市场调查 为项目二期做好更精确的定位,初步调查xx主要建材城的租金价格如下:
项目名称 位置 业态 租金 备注
皖东装饰城 天康大道(南) 平安南路(东) 陶瓷 灯具 板材 油漆 橱柜 门业 20元∕㎡∕月 (一年15000元) 三年一签合同 (32户商户)
天康装饰城 天康大道(北) 与平安南路交口 天宝路两边 陶瓷 板材 墙艺 油漆 门业 五金 40元∕㎡∕月(东) 32元∕㎡∕月(西) 一年一签合同 40户商户)
天长装饰城 石梁西路 房产交易中心旁 业态相对齐全 9.815元∕㎡∕月(一层 二层价格相差小) 物业费1800一年(80户商家)
广厦装饰城 天康大道(北) 炳辉中学旁 家私,家具城         (双虎、红苹果 路口42元∕㎡∕月 一层28元∕㎡∕月 二层25元∕㎡∕月 家居品牌多 单一品牌面积需求大(13户商家)
物资装饰局 建设西路与二凤路交口 电动车 摩托车业  41元∕㎡∕月至 95元∕㎡∕月 电动车专卖街 10户商家)
广厦家具城:沿街一年一涨价,40 一年12000  平均25元/㎡/月             门口位置是90  一年40000       平均37元/㎡/月             内部一层:28元/㎡/月    二层25元/㎡/月  没有物业管理费用,水电可优惠; 天长装饰城:楼上与楼下价格相差很小,二层160㎡一年19000  物业费用1800元,今年160㎡租金要涨到20000以上。 沿街的位置:25元/㎡/月; 天康装饰城: 路东边沿街  49.9元/㎡/月  一年22000             路西边沿街  30元/㎡/月  90㎡一年28000 皖东装饰城: 三年一签合同  60㎡平均一年15000  主要建材市场的优劣势比较:
项目名称 存在不足 市场类型 发展前景
1 广告效果好 2 门脸清晰 3 产品价格实惠 4 物流便捷 1经营没保障  租金续涨严重 2 结构不合理 沿街底商型 受地理位置限制
天长装饰城 1 老市场认知高 2 业态齐全 3 广厦特色经营 4 租金低 1 配套设施滞后   门脸拥挤 2 老城区交通拥挤。 市场型 扼守老城区 交通 仓储 受困
广厦装饰城
天润城一期 1 规模大 2 一站式购齐 3 位置优越 4 管理优势 1 统一广告力度小 2 管理优势没有   充分发挥 专业建材市场 专业市场,应 充分发挥统一广告、统一管理的优势。
五、卖点分析 规模超大:总建筑面积20万平方米,xx规模最大的家居建材市场;(主题诉求) 业态齐全:一楼品牌家装(陶瓷、卫浴、油漆涂料、墙纸、板材、管材、型材、玻璃、水暖五金)。 二楼家居展销(木地板、灯饰集成吊顶、整体橱柜、床上用品、布衣窗帘、工艺品、家装饰品) 三楼生活体验馆(欧式套房家具、板式套房家具、松木套房家具、红木家具、办公家具) 四楼到六楼(商务酒店、KTV休闲商务、健身中心、沐浴、休息、游戏电玩) 停车便捷:10000平方米大容量地下停车场,市场交通组织极为便捷,设计跛具前瞻性; 专业运营:市场化运营商业化管理,统一运营、统一包装、统一招商、统一管理,由专业运营管理公司担纲运营管理,彻实维护投资者利益。 政策优势:(待定)1 政府政策优惠:                  2 市场政策优惠: 二期租金价格表制定的原则与建议: 二期招商客户不仅仅需要发展商对远景所进行的承诺实现,更看重眼前实实在在的利益,即: 我们来xx城有没有生意? 能不能赚到钱? 因此二期必须具有实实在在的利益吸引。在做主题推广方案的时候,要从租客最终做生意的角度出发,以租客的现实需要为前提条件,以租客的消费心理为价值取向,通过对比一期的成功经验,不妨站在商户与投资客户的角度我认为二期我们要解决的问题. 第一、如何经营市场,赢得更多的人气,把市场能够真正盘活; 第二、盘活的方向与动作他们要看到并了解; 第三、如何让物业的价值得以提升(意识引导 价格引导); 第四、如何树立项目市场在当地的霸主地位;(非常重要) 第五、如何充分发挥统一广告与统一管理上的优势,解决经营户的实际问题,达到永续往市的目的;  租金的制定原则: 1 最理性租金—— 市场比较法定租金 可以通过对比市场租金分析,来确定最理想的租金,“可比”的租金包括(规模、经营业态的差异、市场周边的租金位置) 2 按照行业的投资回报规律来定租金: 成熟的建材市场租金与售价的比例8%为最符合。 3 分区制定价格 在市场内,根据路段人气来客的量定政策,在天润城家居广场靠近平安南路的临街价格可以高定,这点一期的定价基本符合这一条;40元/㎡/月×12月×12年(回报年限)=5760元,在内场可以按照分区定价。 综合以上定价规律:建议租金按收取系数收取: 位置月租金   第一年收取系数(7%      第二年收取系数(8%      第三年收取系数(9% 1号家居馆一层   50元/㎡/月     28元/㎡/月     32元/㎡/月     40元/㎡/月 市场一层  45元/㎡/月     28元/㎡/月     32元/㎡/月     36元/㎡/月 市场二层  25元/㎡/月     18元/㎡/月     20元/㎡/月     23元/㎡/月 市场三层  21元/㎡/月     15元/㎡/月     17元/㎡/月     19元/㎡/月 市场四层  16元/㎡/月     12元/㎡/月     13元/㎡/月     15元/㎡/月 五层至六层   15元/㎡/月     11元/㎡/月     12元/㎡/月     14元/㎡/月 在选定招商目标客户之前:根据品牌、租赁面积、租赁位置适当优惠或者加价。大的品牌进驻,根据实际情况单独申请。   市场招商目标客户定位 市场经营成功与否除去市场外在条件,最关键的内在因素在于商户的经营能力,它建立在商户实力、经营成本基础之上。本项目的市场目标定位,决定了市场的客户群体定位。通过对周边临街商铺的调查和分析,依据具体情况,预计项目招商的客户群主要来自于以下区域: 1  按照区域做招商目标客户定位分以下四个类别: A     xx市市区经营的商家,包括天康、皖东、外贸、广厦 四个装饰城; 项目的招商必须以本地为主体,皖东装饰城(简称皖东)与天康装饰城(简称天康)将是本项目的重点招商目标客户。皖东以价格低廉与租金便宜赢得很多消费者的注意,在建材产品的档次与公司规模上偏小,整个皖东只有21家商户,只要能鼓励几户稍有影响力的商家,很多的商户会动摇。劣势就是皖东租金是三年已签订合同,而且租金是xx最低的达到15元∕㎡∕月。 天康48㎡的商铺租金是22000元∕年,租金的价格也在不停的涨价,调查当中有两户商家就是今年新签的合同,优胜劣汰,不断有商家撤离天康装饰城。 B    天润城一期商户 天润城在三年的返租当中,有的品牌经不起行业的竞争被淘汰掉,而有的品牌需要有更大的经营面积来扩充品牌实力,一期的商户当中有不少优秀的品牌急需寻找新的经营面积。 C   xx周边乡镇的建材经营户; 乡镇的建材经营户为了寻求更多的市场机会,急需向更大的地域聚齐,周边乡镇的一些主要的建材经营户 D  一线城市回乡的经营户以及 新的行业创业者; 2   根据品牌做招商目标定位:(特别强调天润城一期没有的品牌) 一般县级城市或者县级市城市常见的十大品牌: 中国十大建材超市品牌 1 百安居B&Q (建材超市行业第一品牌) 2 东方家园建材超市 (建材超市行业知名品牌) 3 好美家建材超市 (建材超市行业知名品牌) 4 家福特建材超市 (建材超市行业知名品牌) 5 家世界家居建材超市 (建材超市行业知名品牌) 6 新家园建材超市 (建材超市行业知名品牌) 7 华美乐建材超市 (建材超市行业知名品牌) 8 靓家居建材连锁超市 (建材超市行业知名品牌) 9 喜盈门建材超市 (建材超市行业知名品牌) 10 世纪中心家居广场 (建材超市行业知名品牌) 中国十大油漆品牌 1 华润油漆 (驰名商标,中国名牌,国家免检) 广东华润涂料有限公司 2 立邦油漆 (中国驰名商标,国家免检产品) 廊坊立邦涂料有限公司 3 多乐士油漆 (世界品牌) 卜内门太古漆油有限公司 4 紫荆花油漆 (中国名牌) 深圳大中化工有限公司 5 大宝油漆 (知名畅想品牌) 东莞大宝化工制品有限公司 6 嘉宝莉油漆 (中国名牌) 广东嘉宝莉化工有限公司 7 三棵树 (中国名牌,国家免检产品) 莆田市三江化学工业有限公司 8 灯塔油漆 (中国驰名商标) 天津灯塔颜料有限责任公司 9 大象 (中国名牌,国家免检产品) 江苏大象东亚制漆有限公司 10 美涂士 (国家免检产品) 顺德市美涂士涂料实业有限公司 中国十大名牌木地板 1 圣象地板 (中国驰名商标,中国名牌) 圣象集团 2 盈彬大自然 (中国名牌,国家免检产品) 佛山盈彬木业有限公司 3 德尔地板 (中国名牌,国家免检产品) 德尔集团苏州地板有限公司 4 升达 (中国驰名商标,中国名牌) 四川升达林产工业集团 5 菲林格尔 (中国名牌) 菲林格尔木业 6 莱茵阳光 (国家免检产品) 柯诺(北京)地板 7 安信地板 (木地板行业领导品牌) 上海安信企业 8 瑞嘉地板 (知名畅销品牌) 北京瑞嘉欧亚木业 9 福人地板 (中国驰名商标,国家免检产品) 福建福人木业 10 吉象地板 (国家免检产品) 湖北吉象 中国十大名牌瓷砖 1 诺贝尔瓷砖 (知名畅销影响力品牌) 杭州诺贝尔集团 2 马可波罗瓷砖 (中国名牌,国家免检产品) 广东唯美陶瓷有限公司 3 冠军瓷砖 (台湾业界第一品牌) 信益陶瓷(中国)有限公司 4 东鹏瓷砖 (中国驰名商标,中国名牌) 广东东鹏陶瓷股份有限公司 5 蒙娜丽莎瓷砖 (中国驰名商标,中国名牌) 广东蒙娜丽莎陶瓷有限公司 6 罗马瓷砖 (知名畅销品牌) 罗马瓷砖有限公司 7 萨米特瓷砖 (中国驰名商标) 广东新明珠陶瓷集团 8 亚细亚瓷砖 (中国名牌) 上海福祥陶瓷有限公司 9 鹰牌瓷砖 (中国名牌) 佛山石湾鹰牌陶瓷有限公司 10 金舵瓷砖 (中国名牌) 南海市金舵陶瓷有限公司 中国十大家具品牌 1 曲美家具 (中国驰名商标,中国名牌) 2 红苹果家具 (中国名牌,国家免检产品) 3 宜家家具 (世界品牌) 4 华日家具 (中国驰名商标,中国名牌) 5 全友家具 (中国名牌,国家免检产品) 6 天坛家具 (中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品) 7 月星家具 (中国名牌) 8 华丰家具 (中国驰名商标,中国名牌) 9 双叶家具 (中国名牌) 10 富之岛家具 (中国名牌,国家免检产品 十大卫浴品牌 1科勒卫浴 2 TOTO卫浴 3 和成 HCG卫浴 4 箭牌卫浴 5 恒洁卫浴 6 海鸥卫浴 7 英皇卫浴            8 阿波罗卫浴 9 美标卫浴 10 鹰牌卫浴 十大灯具品牌 1 飞利浦灯具 2 欧普灯具 3 雷士灯具 4 松下灯具 5 亚明灯具 6 TCL灯具 7 阳光灯具  8 电工灯具 9 红联灯具 10 三雄•极光灯具 十大木门品牌 1 冠牛木门 2 TATA木门 3 润成创展木门 4 伯艺木门 5 楷模木门 6 博洛尼内门系统 7 霍尔茨木门 8 一统木门 9 龙鹏卓尔木门 10 奥特木门(略、、、、、、)
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